近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量時代逐步進(jìn)入存量時代，不少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商們紛紛謀求多元化運營，尋求新的利潤增長點。在這其中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一直備受關(guān)注。

結(jié)合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求以及我國老年人口潛在消費力來看，據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模達(dá)6.6萬億元左右。隨著我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入投資窗口期，伴隨養(yǎng)老意識普及，需求還將進(jìn)一步提升。但經(jīng)過前階段高速發(fā)展，未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍將擴(kuò)大，但增速趨于平穩(wěn)。預(yù)計2019年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模將達(dá)到7.5萬億元，預(yù)測在到2024年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模將突破10萬億元。

廣闊的市場前景也吸引著各路資本進(jìn)入。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，包括房地產(chǎn)企業(yè)、險資企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等各類資本競相進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前我國養(yǎng)老企業(yè)已近5萬家。自2013年始，我國養(yǎng)老企業(yè)數(shù)量高速增長。企業(yè)增速由2013年的21%提升到2016年的61.37%，呈爆發(fā)式增長態(tài)勢。2016年、2017年兩年的增速雖略有回落，但仍保持在50%以上。

對于房企布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)問題，日前，綠城中國控股有限公司(03900.HK，以下簡稱“綠城中國”)品牌營銷中心回應(yīng)《中國經(jīng)營報》記者采訪表示，綠城養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)現(xiàn)運營項目10個，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)+醫(yī)院總床位2907張，高品質(zhì)會員制頤養(yǎng)公寓163間，項目涵蓋了養(yǎng)老院、老年公寓、醫(yī)院、護(hù)理院、日間照料中心、養(yǎng)老養(yǎng)生酒店式公寓、康養(yǎng)小鎮(zhèn)多種類型，為各類型長者提供生活照料、醫(yī)療康復(fù)、健康管理等服務(wù)。

養(yǎng)老市場盈利模式待破解

養(yǎng)老市場在向外釋放巨量需求的同時，也考驗著企業(yè)的運營能力。數(shù)據(jù)顯示，截止到 2018 年末，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式始終未得到破解。

“目前養(yǎng)老的融資政策比較寬松，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以低息抵押貸款融資。綠城養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)目前以公建民營項目為主，資金投入不大，養(yǎng)老項目基本自負(fù)盈虧。隨著年限增加、入住率提升，后續(xù)項目會逐漸產(chǎn)生盈利。”綠城中國上述負(fù)責(zé)人表示。

值得注意的是，根據(jù)同策研究相關(guān)報告，綠城烏鎮(zhèn)雅園項目因其前期規(guī)劃有大量養(yǎng)老配套的投入，這部分配套后期需要運營維護(hù)，然而據(jù)悉，大量的養(yǎng)老設(shè)施為其運營帶來了巨大的挑戰(zhàn)，每年運營虧損幾千萬元。另一方面，盡管烏鎮(zhèn)雅園樓盤成交套數(shù)不少，有媒體曝出，項目入住率并不高。前期開盤時不少投機(jī)者涌入，實際上買房住房者大多并非老人。

綠城養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理姜慧日前在接受樂居財經(jīng)專訪時曾表示，康養(yǎng)如果沒有房地產(chǎn)做支撐，單獨做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是很難把投資收回的。據(jù)姜慧介紹，養(yǎng)老行業(yè)目前基本上分為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家日間照料兩種，如果讓企業(yè)投資均覆蓋到是很困難的，只能夠做到盈利運營平衡，因此成為盈利方面的一個痛點。

關(guān)于綠城養(yǎng)老項目盈虧狀態(tài)，她指出，綠城養(yǎng)老目前做了很多公建民營項目，政府拿地建設(shè)好的房子，綠城養(yǎng)老來進(jìn)行運營，這方面盈利可期。她以綠城養(yǎng)老項目蘭亭養(yǎng)老護(hù)理院舉例稱，該項目已運營九年，其盈利模式是可觀的、可持續(xù)的。但如果讓把蓋房子的投資收回來，是不可能的。

今年4月16日印發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》，允許企業(yè)在政府監(jiān)管下設(shè)置會員卡銷售模式。根據(jù)綠城中國上述負(fù)責(zé)人的介紹，綠城也在做這方面的探索。另據(jù)介紹，綠城繼烏鎮(zhèn)雅園之后打造的全新高品質(zhì)會員制別墅組團(tuán)頤養(yǎng)項目——綠城安吉桃花源項目預(yù)計明年5月可以正式營業(yè)。

上述負(fù)責(zé)人稱，綠城嘗試盤活現(xiàn)有適合養(yǎng)老的自持物業(yè)作為高品質(zhì)會員制養(yǎng)老項目，在全國多點布局，實現(xiàn)一張會員卡全國使用，為長者創(chuàng)造多元有品質(zhì)的頤養(yǎng)生活方式。

除了綠城，據(jù)悉，去年年度股東大會時，萬科董事會主席郁亮對股東問及萬科養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)時表示，萬科做的是“養(yǎng)老服務(wù)”，而不是地產(chǎn)。他稱，到目前為止，養(yǎng)老業(yè)務(wù)是萬科的摸索業(yè)務(wù)。所謂摸索業(yè)務(wù)，坦白講是沒有找到合適的模式，或許摸索清楚以后才可以突破的業(yè)務(wù)。

“現(xiàn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的確沒有一個比較好的模式，大家都處在一個慢慢摸索的過程中。”盧文曦直言，這可能導(dǎo)致部分項目有所“跑偏”，“比如，有的把它作為一個散售的市場，將其當(dāng)成融資工具。目前整個養(yǎng)老市場本身也在慢慢發(fā)展當(dāng)中，所以，肯定也沒有現(xiàn)成的樣本用來參考。”

拾而諾(上海)養(yǎng)老服務(wù)有限公司總經(jīng)理萬承銳表示，近年來，隨著扶持政策的密集發(fā)布、各類經(jīng)濟(jì)主體和各種資金的進(jìn)場，養(yǎng)老市場儼然已經(jīng)發(fā)展成為中低端依靠政府扶持和市場運營相結(jié)合、中高端完全交給市場的格局。隨著政策的逐步完善、市場主體在不斷摸索同時學(xué)習(xí)世界先進(jìn)的管理模式及操作流程，養(yǎng)老已經(jīng)可以用產(chǎn)業(yè)來界定了。

“收益低、生存困難、反向貸款、以房養(yǎng)老等現(xiàn)象都是發(fā)展過程中的一小步。隨著時間的推移，市場一定會走向成熟。”萬承銳表示。

房企扎堆布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

在扎堆布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的各路資本中，房地產(chǎn)企業(yè)無疑具有獨特的代表性。

談及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營模式，綠城集團(tuán)上述負(fù)責(zé)人表示，綠城做了醫(yī)養(yǎng)結(jié)合及居家日間照料的模式探索。綠城是房產(chǎn)企業(yè)中最早涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的，藍(lán)庭護(hù)理院既是綠城養(yǎng)老模式的源起，也是國內(nèi)較早嘗試醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老項目之一。 “綠城暖君”作為綠城居家日間照料示范點，探索、創(chuàng)新日間照料與小微養(yǎng)老機(jī)構(gòu)結(jié)合的模式。在現(xiàn)階段的日間照料機(jī)構(gòu)普遍沒有盈利能力的情況下，嘗試與小微養(yǎng)老機(jī)構(gòu)結(jié)合，尋找持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的路徑。

2016年6月綠城中國收購藍(lán)城代建業(yè)務(wù)，同時將藍(lán)城其他業(yè)務(wù)出售予宋衛(wèi)平。重組后的“新藍(lán)城”將主要從事建設(shè)管理業(yè)務(wù)，并將接收與該項業(yè)務(wù)有關(guān)的資產(chǎn)、權(quán)利、負(fù)債及雇員;原有公司“藍(lán)城”，將主要從事農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老、小鎮(zhèn)建設(shè)業(yè)務(wù)。

對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)問題，藍(lán)城集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)記者采訪時表示，會向有關(guān)負(fù)責(zé)人反映，如有需要會聯(lián)系記者。截至發(fā)稿，記者未收到回復(fù)。

與綠城中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索幾乎同步，從2009年杭州良渚文化村的隨園嘉樹開始，萬科就已經(jīng)將觸角伸向了“養(yǎng)老”這一藍(lán)海。

據(jù)悉，經(jīng)過多年的探索，萬科已建立起三條養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品線：偏重于照顧半自理老人的城市機(jī)構(gòu)型產(chǎn)品“怡園”、持續(xù)照料型的“隨園”以及社區(qū)嵌入型的“嘉園”。

截至目前，萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)已布局16個城市，共儲備帶床位項目52個，可提供床位1萬張以上，其中已開業(yè)項目中床位接近5000張。

此外，2017年9月，龍湖集團(tuán)養(yǎng)老事業(yè)部成立，成為公司最重要的創(chuàng)新業(yè)務(wù)之一。2018年10月，龍湖集團(tuán)首個養(yǎng)老項目新壹城頤年公寓在重慶落地并正式開業(yè)。而截至2018年上半年，朗詩綠色集團(tuán)旗下養(yǎng)老服務(wù)平臺“常青藤”目前已在北京、上海、杭州、南京和蘇州五座城市擁有38個項目，共有3263張床位。

“對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) ，肯定是看中它未來的市場發(fā)展，”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，人口老齡化的跡象已經(jīng)越來越明顯了。伴隨著老齡人口逐步增多以及時代的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大家對于養(yǎng)老的思想觀念也在逐步改變。在這種情況下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所面臨的市場空間很大，不少房地產(chǎn)企業(yè)也開始扎堆養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。